Ahorro fiscal para extranjeros con pisos en España
Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional permite que los no residentes en la UE o el EEE —incluidos ciudadanos rusos y ucranianos— puedan deducirse los gastos vinculados al alquiler de inmuebles en España.
El problema hasta ahora
Hasta ahora, los no residentes que alquilaban una vivienda en España sufrían una clara desventaja fiscal:
- Los residentes en la Unión Europea (UE) y en el Espacio Económico Europeo (EEE) sí podían deducirse gastos como intereses hipotecarios, comunidad, IBI, reparaciones o amortización.
- En cambio, los residentes en terceros países —como Estados Unidos, Rusia o Ucrania— tenían que tributar por el alquiler íntegro, sin posibilidad de descontar gastos necesarios.
La sentencia que cambia las reglas
La Audiencia Nacional, en su sentencia de 28 de julio de 2025 (recurso 636/2021, ECLI:ES:AN:2025:3630), reconoce el derecho de una contribuyente residente en EE. UU. a deducirse los mismos gastos que cualquier residente comunitario.
El tribunal entiende que limitar esta deducción solo a residentes en la UE o EEE supone una discriminación injustificada contraria a:
- El artículo 63 del TFUE, que protege la libre circulación de capitales también frente a terceros países.
- El Convenio de Doble Imposición España–EE. UU., que garantiza la no discriminación fiscal.
¿Qué implica en la práctica?
Cualquier no residente extracomunitario con inmuebles arrendados en España puede:
- Solicitar la rectificación de sus declaraciones de los últimos cuatro años.
- Deducir los gastos directamente vinculados con el arrendamiento: comunidad, IBI, reparaciones, amortización o intereses de préstamos.
- Obtener un ahorro fiscal significativo o incluso la devolución de impuestos pagados en exceso.
En Bernáldez & Asociados lo vemos especialmente relevante para clientes habituales del despacho procedentes de Rusia y Ucrania, que suelen invertir en segundas residencias en España para destinarlas al arrendamiento.
Nuestra recomendación
- Revisa tus declaraciones pasadas si eres no residente y tienes pisos alquilados en España.
- Conserva toda la documentación de los gastos para acreditar su relación directa con el inmueble.
- Consulta tu caso concreto: la aplicación dependerá del país de residencia y del convenio fiscal aplicable.
Conclusión
Esta sentencia elimina una discriminación histórica y supone un gran paso hacia la igualdad de trato fiscal entre residentes comunitarios y extracomunitarios. Para ciudadanos de países como Rusia, Ucrania, Estados Unidos, Suiza o Latinoamérica, puede suponer un ahorro inmediato y la posibilidad de recuperar impuestos de ejercicios recientes.
En Bernáldez & Asociados te ayudamos a analizar tu situación y reclamar lo que corresponda. Nuestra experiencia con clientes internacionales nos permite darte una respuesta clara, segura y eficaz.
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