Herencias y proindivisos: cómo gestionar una herencia compartida sin conflictos

Heredar una vivienda o un inmueble es, en principio, una buena noticia. Sin embargo, cuando la propiedad se reparte entre varios herederos, lo que parecía un incremento patrimonial puede transformarse en un auténtico quebradero de cabeza.

En derecho civil, esta situación se conoce como proindiviso o condominio: cada heredero es titular de un porcentaje del inmueble, pero ninguno puede tomar decisiones relevantes de forma individual. Y aquí empiezan las complicaciones.

¿Qué es un proindiviso heredado?

Cuando los herederos reciben dinero u otros bienes divisibles, basta con repartirlos en la proporción que corresponda. Pero los inmuebles —viviendas, locales, terrenos— no se pueden fraccionar físicamente, por lo que se adjudican en copropiedad.

El resultado es que todos son dueños de un porcentaje abstracto sobre el bien, lo que obliga a que cualquier decisión se tome de común acuerdo.

Problemas más habituales en un proindiviso

Aunque cada familia es distinta, los conflictos suelen repetirse con bastante frecuencia:

Bloqueo en la venta. Basta que un heredero se niegue a vender para que todo se paralice.
Gastos compartidos. El artículo 395 del Código Civil obliga a pagar impuestos, comunidad y reparaciones según cuota, pero no siempre todos cumplen.
Uso desigual. Es habitual que un heredero viva en la casa sin pagar alquiler, generando tensiones.
Desacuerdo en el valor. La falta de una tasación objetiva lleva a expectativas irreales sobre el precio de venta.
El paso del tiempo. La inacción deteriora tanto el inmueble como la relación familiar, reduciendo el valor final.

¿Qué opciones tienen los herederos?

La ley ofrece varias vías para poner fin a la copropiedad:

Acuerdo amistoso.
- Vender el inmueble y repartir el precio.
- O bien que uno de los herederos compre la parte del resto. Esta última fórmula, conocida como extinción de condominio, tiene una ventaja fiscal muy relevante: no genera ganancia patrimonial en IRPF ni plusvalía municipal para el que transmite.
Venta de la cuota indivisa.
Cada heredero puede vender su porcentaje a un tercero. Eso sí, el resto tiene derecho de adquisición preferente en las mismas condiciones.
División judicial de la cosa común.
El artículo 400 del Código Civil establece que nadie está obligado a permanecer en un proindiviso. Cualquier copropietario puede pedir la división judicial, que en el caso de inmuebles termina en una subasta pública. El problema: los precios de remate suelen ser muy inferiores al valor de mercado.

Cómo prevenir el conflicto antes de que aparezca

La mejor solución siempre es anticiparse. Algunas recomendaciones habituales en planificación sucesoria son:

Evitar adjudicar un inmueble en proindiviso. Siempre que sea posible, repartir bienes completos a cada heredero.
Vender en vida el inmueble y repartir liquidez, o constituir una renta vitalicia con usufructo, de modo que el testador conserve el uso hasta su fallecimiento.
Planificar la fiscalidad. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal o los costes de transmisión pueden condicionar la mejor estrategia.

Preguntas frecuentes sobre proindivisos en herencias

¿Me pueden obligar a vender mi parte?
No. Nadie puede forzar la venta de tu cuota. Lo que sí puede hacer cualquier copropietario es iniciar la acción de división de la cosa común, que desemboca en subasta pública.

¿Qué pasa si un heredero no paga su parte de los gastos?
Los demás pueden adelantarlos para evitar deudas con terceros y luego reclamar judicialmente la cantidad, con intereses.

¿Hay plazo para disolver el proindiviso?
No. La acción de división no prescribe nunca, aunque cuanto más se retrase la decisión, más se deteriora el valor y las relaciones familiares.

Conclusión

Heredar en común es una de las principales causas de conflictos familiares. Lo importante es saber que siempre existen soluciones jurídicas, y que la vía amistosa (acuerdo o extinción de condominio) suele ser la más rápida, económica y fiscalmente ventajosa.

En Bernáldez & Asociados acompañamos a herederos y familias en todo el proceso, tanto en la negociación como en la vía judicial, siempre con un enfoque jurídico y fiscal integral que protege el patrimonio y la tranquilidad familiar.

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