Vivienda y criptomonedas: la combinación fiscalmente cara

Cada vez más compradores quieren pagar una vivienda con criptomonedas, pero la Dirección General de Tributos recuerda que esta fórmula, lejos de simplificar, puede generar una doble tributación y múltiples riesgos fiscales.

1. Una permuta, no una compraventa

Cuando se entrega un inmueble a cambio de criptomonedas, la DGT aclara que no estamos ante una compraventa tradicional, sino ante una permuta, según el artículo 1538 del Código Civil: cada parte entrega un bien para recibir otro.

Las criptomonedas se consideran bienes inmateriales, no dinero de curso legal. Por tanto, quien vende una vivienda a cambio de criptomonedas no está recibiendo dinero, sino otro bien con valor económico, lo que tiene consecuencias fiscales importantes.

2. En el IRPF: ganancia patrimonial inmediata

Desde el punto de vista del IRPF, esta operación genera una ganancia o pérdida patrimonial para el transmitente del inmueble, conforme al artículo 33.1 de la Ley del IRPF.

La ganancia se calcula como la diferencia entre:

• el valor de adquisición del inmueble, y
• el mayor entre:
  • el valor de mercado de las criptomonedas recibidas, o
  • el valor de mercado del propio inmueble.

El resultado se integra en la base del ahorro del ejercicio en que se produce la transmisión.

En la práctica, esto significa que el vendedor debe tributar como si hubiera cobrado en euros, aunque reciba criptomonedas. Y si después mantiene esos criptoactivos y los vende más adelante, volverá a tributar por la ganancia que obtenga.
Doble click fiscal: primero por la venta del inmueble, y después por la revalorización de las criptomonedas.

3. En la imposición indirecta: ITP o IVA, según los casos

En cuanto a la imposición indirecta, la consulta concluye que, salvo que alguno de los intervinientes actúe como empresario o profesional, no se aplica IVA, sino Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO).

En este caso:

• El comprador del inmueble (que entrega las criptomonedas) es el sujeto pasivo del ITP.
• La base imponible será el valor de mercado de las criptomonedas o el mayor entre el valor declarado, precio o contraprestación.
• El tipo impositivo será el que haya aprobado la Comunidad Autónoma para los bienes muebles.

Solo si quien entrega las criptomonedas lo hace como empresario o profesional podría considerarse una operación sujeta a IVA, lo que modificaría completamente el tratamiento fiscal.

4. El gran problema: la valoración

El principal obstáculo en este tipo de operaciones es determinar el valor de mercado de las criptomonedas. Su cotización es volátil, fragmentada y varía entre plataformas.
Por tanto, la prueba del valor es esencial ante una eventual comprobación de Hacienda.

Para reforzar la seguridad jurídica, conviene:

• Registrar la fecha y hora exactas del intercambio.
• Utilizar promedios ponderados de cotización en varias plataformas reconocidas.
• Acreditar la operación mediante evidencia on-chain (registro en blockchain).
• En operaciones relevantes, levantar acta notarial que certifique la equivalencia económica en el momento del intercambio.

5. Riesgo de discrepancias entre IRPF e ITP

Otro punto delicado es la posible diferencia de valores declarados en cada impuesto.
Si en el IRPF se utiliza un valor y en el ITP otro, Hacienda puede interpretar una infravaloración y exigir ajustes, recargos o sanciones.
La coherencia en la documentación y la valoración es, por tanto, fundamental.

6. En resumen: una operación atractiva solo en apariencia

Comprar o vender inmuebles con criptomonedas no es una operación fiscalmente eficiente.
Aunque pueda parecer moderna o cómoda, la DGT la califica como permuta, lo que implica:

• Tributación inmediata por ganancia patrimonial en el IRPF, y
• Sujeción al ITP o IVA, según los casos,
  además de dificultades para justificar el valor real del intercambio.

Por ello, en la mayoría de los casos resulta más prudente convertir primero las criptomonedas a euros antes de realizar la compra.
Esa conversión también tributa, pero simplifica la operación y evita la doble carga fiscal que, de otro modo, puede encarecer notablemente la transacción.

En Bernáldez & Asociados asesoramos a inversores nacionales e internacionales en todas las fases de sus operaciones inmobiliarias:
desde la planificación fiscal y la estructura jurídica más eficiente, hasta la formalización ante notario y la tributación posterior.

Si estás valorando una compraventa con criptomonedas o cualquier otra forma de inversión inmobiliaria, consúltanos antes de firmar.
Podemos ayudarte a evitar una carga fiscal innecesaria y diseñar una estrategia segura, legal y rentable.

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