Comprar para revender: ITP según la comunidad autónoma

Cuando una empresa inmobiliaria compra viviendas de segunda mano para revenderlas, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) puede marcar la diferencia entre una operación viable… o un negocio que no sale a cuenta.

En los últimos años varias comunidades autónomas han aprobado tipos reducidos y bonificaciones para este tipo de operaciones. El problema es que no todas lo regulan igual: cambian los requisitos, los plazos y, en algunos casos, incluso quién puede aplicar el beneficio (solo sociedades o también personas físicas empresarias).

Vamos a verlo de forma clara y sin tecnicismos innecesarios.

1. El punto de partida: comprar vivienda usada para revender

Cuando se compra una vivienda de segunda mano a un particular, la regla general es:

• La operación tributa por ITP, no por IVA.
• El tipo aplicable suele moverse entre el 6 % y el 11 % del valor del inmueble, según la comunidad autónoma.
• A diferencia del IVA, el ITP no es deducible, así que se convierte en un coste directo de la inversión.

Para un particular que compra su vivienda puede ser asumible. Pero para una empresa que quiere comprar, reformar y vender varias viviendas, pagar un 6–10 % de ITP en cada compra es un lastre importante.

Por eso algunas comunidades han creado tipos reducidos (en torno al 2–3 %) o bonificaciones en cuota cuando la compra se hace:

• por una empresa o profesional inmobiliario,
• que incorpora la vivienda a su activo circulante,
• con la intención real de revenderla en un plazo determinado.

2. Requisitos que se repiten en casi todas las comunidades

Aunque cada autonomía tiene su propia redacción, el esquema de fondo es muy parecido. Suele pedirse, con matices:

1. Actividad inmobiliaria real
   Que la actividad principal del adquirente sea la promoción, construcción o compraventa de inmuebles por cuenta propia, a la que sean de aplicación las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario.
   En la práctica, esto suele acreditarse con el IAE (epígrafes como 833.2 Promoción de edificaciones, 861.1 Alquiler de viviendas, etc.).
2. Viviendas como existencias, no como inversión
   Las viviendas compradas deben entrar en el activo circulante de la empresa (existencias para vender), no en el inmovilizado.
   Es decir, la administración quiere ver que se trata de mercancía, no de patrimonio a largo plazo.
3. Plazo para revender
   La vivienda debe revenderse en un plazo que suele situarse entre 2 y 5 años, según la comunidad autónoma.
   Si no se vende a tiempo o la reventa no cumple las condiciones, hay que regularizar: pagar la diferencia hasta el tipo general más intereses.
4. Constancia en escritura
   En muchas normas autonómicas se exige que en la escritura de compraventa conste expresamente:
   • que la empresa incorpora la vivienda a su activo circulante, y
   • que la adquiere para revenderla dentro del plazo legal.
5. Regularización en caso de incumplimiento
   Si no se cumplen las condiciones (no se vende en plazo, se destina a otro uso, etc.), la consecuencia habitual es:
   • Presentar declaración complementaria,
   • Ingresar la diferencia entre el tipo reducido y el tipo general, más intereses de demora,
   • Y, si no se regulariza voluntariamente, riesgo añadido de sanción.

Con este marco en mente, vamos a ver cómo tratan este tema algunas comunidades clave.

3. Comunidad de Madrid: tipo reducido del 2 %, pero solo para “empresas”

En Madrid, las empresas dedicadas a la compraventa de inmuebles pueden aplicar un tipo reducido del 2 % de ITP en la adquisición de viviendas de segunda mano, siempre que cumplan una serie de requisitos muy concretos.

¿Quién puede aplicar el 2 %?

Aquí está una de las grandes diferencias:

• La normativa y la doctrina de la Comunidad de Madrid exigen que el adquirente sea una empresa a la que le sean aplicables las normas contables del sector inmobiliario.
• La administración madrileña interpreta que el beneficio es “exclusivamente aplicable a las empresas”, no a cualquier persona física que actúe como empresario individual.

Es decir, en Madrid el régimen está pensado para sociedades y entidades, no para autónomos que compran y venden inmuebles en su propio nombre.

Requisitos materiales y formales

Resumiendo los requisitos clave que ya tenemos identificados:

• Actividad inmobiliaria específica
  La entidad debe estar dada de alta en los epígrafes del IAE propios del sector (por ejemplo, 833.2 Promoción de edificaciones o 861.1 Alquiler de viviendas), y su actividad principal debe encajar en la promoción, construcción o compraventa de inmuebles.
• Activo circulante
  La vivienda adquirida debe incorporarse al activo circulante de la empresa (existencias para vender), no al inmovilizado.
• Plazo de reventa de dos años
  La reventa debe producirse en un plazo máximo de dos años desde la adquisición.
• Manifestación en escritura
  En la escritura de compra debe constar la intención de:
  • incorporar la vivienda al activo circulante, y
  • revenderla dentro del plazo legal.

Criterios recientes de los tribunales madrileños

La jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha ido aclarándose en dos aspectos muy prácticos:

1. Qué se considera “vivienda” a efectos del 2 %
   El TSJ Madrid ha admitido el tipo reducido del 2 % incluso cuando el inmueble figuraba en Catastro como oficina o local, siempre que se cumplan dos ideas:
   • Que el inmueble sea susceptible legalmente de destinarse a vivienda, según normativa urbanística y realidad registral.
   • Que en el momento de la transmisión tenga condición efectiva de vivienda (por ejemplo, porque así conste en el Registro, en la descripción física, o se haya rectificado el Catastro después como vivienda).
2. El peso real del requisito formal en la escritura
   El Tribunal ha considerado que la mención en la escritura sobre la intención de revender y el activo circulante es un requisito formal, que no puede vaciar de contenido la finalidad de la norma.
   Si se demuestra que la adquisición se hizo realmente con intención de reventa (y se cumplen los demás requisitos), un error notarial o una omisión en la escritura inicial puede subsanarse.

También ha dejado claro algo importante: no basta cerrar una o dos operaciones inmobiliarias para “convertir” de golpe a una empresa en inmobiliaria. Antes de la primera operación bonificada ya debe ser una auténtica empresa del sector (alta en IAE, estructura, medios…).

4. Andalucía: tipo reducido del 2 % también para personas físicas empresarias

En Andalucía existe también un tipo reducido del 2 % para la adquisición de viviendas destinadas a la reventa, pero con un enfoque más abierto en cuanto al sujeto beneficiario.

¿Quién puede acogerse?

La norma andaluza es clara: pueden aplicar el 2 %

“la persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario”.

Esto significa que, a diferencia de Madrid, un empresario individual (autónomo) que realmente ejerza una actividad inmobiliaria organizada puede acogerse al tipo reducido, siempre que cumpla el resto de requisitos.

Requisitos principales

• Incorporación al activo circulante
  El adquirente debe incorporar la vivienda a su activo circulante.
• Reventa en cinco años
  La vivienda debe transmitirse dentro de los cinco años siguientes a su compra, con entrega de la posesión, y la reventa debe estar sujeta a ITP y no exenta.

Cómo se acredita

• Actividad inmobiliaria
  Mediante certificación de alta en el IAE en epígrafes como:
  • Grupo 833, subgrupo 833.2 (Promoción de edificaciones).
  • Grupo 861, subgrupo 861.1 (Alquiler de viviendas).
• Intención de reventa y activo circulante en la escritura
  En la escritura pública de adquisición debe constar de forma expresa la intención de incorporar la vivienda al activo circulante (y, de facto, la finalidad de reventa).

Liquidación caucional

Andalucía utiliza la figura de la liquidación caucional:

• Se liquida el impuesto al 2 % de forma efectiva.
• La administración gira una liquidación caucional por la diferencia entre el tipo general y el reducido, que queda en suspenso.
• Si se acredita la reventa en plazo, esa diferencia no se exige. Si no se vende en cinco años, habrá que pagarla con los intereses correspondientes.

5. Cataluña: de la bonificación del 70 % a su desaparición

Cataluña optó por un modelo distinto: en lugar de tipo reducido, configuró una bonificación del 70 % de la cuota de ITP en la adquisición de viviendas usadas por empresas inmobiliarias para su reventa.

Cómo funcionaba la bonificación

Hasta el 27 de marzo de 2025, las empresas inmobiliarias que cumplían ciertos requisitos podían disfrutar de:

• Una bonificación del 70 % de la cuota de ITP en la compra de viviendas usadas.
• Siempre que las viviendas se revendieran en un plazo máximo de tres años (antes cinco).

La bonificación tenía carácter provisional: bastaba hacer constar en la escritura que la adquisición se efectuaba para vender la vivienda a un particular para su uso como residencia, o a otra empresa que cumpliera los mismos requisitos.
Pasado el plazo, el sujeto pasivo debía acreditar la venta para que la bonificación se consolidara de forma definitiva.

Supresión a partir del 27 de marzo de 2025

Desde el 27 de marzo de 2025, esta bonificación del 70 % desaparece para nuevas adquisiciones.

En la práctica, esto supone que:

• Las operaciones que se firmaron antes de esa fecha siguen sometidas al régimen de control del plazo de tres años (cumplimiento o regularización).
• Las compras realizadas a partir de esa fecha ya no pueden acogerse a este beneficio específico para empresas inmobiliarias que compran para revender.

Cataluña es, por tanto, un ejemplo claro de giro de política fiscal: se pasa de un incentivo potente a la rotación de activos a un escenario más gravoso para la inversión inmobiliaria.

6. Comunitat Valenciana: bonificaciones orientadas a rehabilitación y vivienda social

En la Comunitat Valenciana el enfoque es algo diferente.
Aquí también encontramos bonificaciones relevantes en ITP vinculadas a actividad inmobiliaria, pero con más peso de la rehabilitación, la eficiencia energética y la vivienda social.

Bonificación del 50 % o 70 % para empresas del sector inmobiliario

Cuando se transmite la totalidad o parte de una vivienda (y sus anexos) a una persona física o jurídica cuya actividad se rija por las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad del sector inmobiliario, puede aplicarse una bonificación de:

• 50 % o 70 % de la cuota de ITP, en función de:
  • si en la vivienda se realizan obras de conservación o mejora del rendimiento energético,
  • actuaciones para mejorar la salubridad o la accesibilidad,
  • supresión de barreras arquitectónicas, o
  • si la vivienda se destina al arrendamiento.

Es decir, no se premia solo la “compra para revender”, sino especialmente la rehabilitación y puesta en valor del parque de vivienda.

Otras bonificaciones ligadas a política de vivienda

Además, la norma valenciana prevé bonificaciones como:

• 50 % en adquisiciones de inmuebles en municipios en riesgo de despoblación que se rehabiliten y destinen a vivienda.
• 99 % para operaciones ligadas a viviendas colaborativas de interés social (adquisición, obra nueva, financiación hipotecaria, arrendamientos exentos de IVA vinculados a la cesión de uso).
• Y bonificaciones extraordinarias del 100 % en contextos muy específicos (como las medidas urgentes para afectados por el incendio de València de febrero de 2024).

En resumen, en la Comunitat Valenciana el tratamiento fiscal preferente está muy conectado a objetivos de rehabilitación, alquiler y vivienda social, no solo al negocio clásico de “comprar, reformar y vender”.

7. Ideas clave para inversores y empresas inmobiliarias

Con todo lo anterior, se ve que no existe un tratamiento uniforme del ITP reducido o bonificado para viviendas adquiridas con intención de reventa:

• Madrid
  • Tipo reducido del 2 %, pero reservado a empresas.
  • Plazo de reventa de dos años.
  • Jurisprudencia reciente flexibilizando la interpretación de qué es “vivienda” y del rigor formal de la escritura, pero muy exigente con la realidad de la actividad inmobiliaria.
• Andalucía
  • Tipo reducido del 2 %, aplicable a personas físicas y jurídicas que desarrollen actividad inmobiliaria.
  • Plazo de reventa de cinco años.
  • Sistema de liquidación caucional que deja en suspenso la diferencia con el tipo general hasta que se acredite la venta.
• Cataluña
  • Hasta el 27 de marzo de 2025: bonificación del 70 % de la cuota para empresas inmobiliarias que revendieran en tres años.
  • Desde esa fecha: se suprime la bonificación, de modo que nuevas adquisiciones ya no pueden acogerse a este régimen especial.
• Comunitat Valenciana
  • Bonificaciones del 50 % o 70 % de la cuota vinculadas a empresas del sector inmobiliario, pero condicionadas a obras de mejora (eficiencia energética, accesibilidad, etc.) o al destino a arrendamiento.
  • Bonificaciones adicionales (50 %, 99 %, 100 %) ligadas a despoblación, vivienda colaborativa y situaciones excepcionales.

Para un inversor o empresa que opera en varias comunidades autónomas, estos matices son decisivos:

• Cambia quién puede aplicar el beneficio (solo sociedades vs. también personas físicas).
• Cambia el plazo de reventa (dos, tres o cinco años).
• Cambia el foco de la medida: pura rotación de activos, rehabilitación, alquiler, vivienda social…

Y, por supuesto, cambia el impacto económico: pasar de un tipo general del 6–11 % a un tipo efectivo del 2–3 % puede suponer miles de euros de diferencia por operación.

Si estás valorando comprar viviendas para revender, o plantear una estructura de inversión que opere en distintas comunidades autónomas, conviene analizar caso por caso:

• qué actividad tiene la entidad,
• cómo se va a contabilizar el inmueble,
• qué plazo real de venta es razonable,
• y qué régimen autonómico resulta aplicable en cada adquisición.

Un buen diseño jurídico–fiscal antes de firmar la escritura suele ahorrar muchos problemas (y mucho ITP) después.