Fiscalidad del inversor alemán con inmuebles en España

La inversión inmobiliaria en España por residentes fiscales alemanes se rige por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), por el convenio España-Alemania de 2011 modificado por el MLI, y por la fiscalidad patrimonial española. Conocer las reglas básicas evita errores que pueden costar caros en plusvalías o regularizaciones.

La compra

La adquisición se rige por las mismas reglas que para el residente. La vivienda nueva del promotor tributa por IVA al 10% más AJD autonómico. La vivienda usada queda sujeta a ITP autonómico, normalmente entre el 6% y el 10% según comunidad y características del inmueble. Tras la reforma de 2018, el AJD del préstamo hipotecario corre por cuenta del banco, no del comprador.

La tenencia: alquiler o uso propio

Si el inmueble está alquilado, el rendimiento neto tributa al 19% (tipo aplicable a residentes UE). Se deducen IBI, comunidad, intereses, suministros a cargo del propietario, reparaciones, seguros y la amortización al 3% sobre el mayor del coste o el valor catastral, excluido el suelo. Las reducciones del artículo 23.2 LIRPF para alquiler de vivienda no aplican en IRNR. Las pérdidas no se compensan ni con otros inmuebles ni con años posteriores.

Si el inmueble no está alquilado, se imputa una renta del 1,1% del valor catastral (2% si no se ha revisado en los últimos diez períodos), también al 19%. La declaración se hace por modelo 210.

La venta

La ganancia tributa al 19%. El comprador retiene el 3% del precio mediante modelo 211 dentro del mes siguiente; el vendedor regulariza después con su modelo 210, descontando esa retención. Si la cuota es superior, paga la diferencia; si es inferior, solicita devolución.

En Alemania, el convenio aplica el método de imputación: la ganancia se integra en la base alemana y se deduce el impuesto español pagado, hasta el límite del impuesto alemán correspondiente. La tributación efectiva queda en el nivel del impuesto más alto. Si el inmueble está en patrimonio privado, conviene revisar el plazo de diez años del § 23 EStG, que puede afectar a la sujeción alemana.

Operar a través de sociedad española

Crear una SL española es viable y puede tener sentido cuando el patrimonio inmobiliario es relevante o se quiere profesionalizar la gestión. Pero presenta dos riesgos que hay que tener controlados.

Primero, si la sociedad no tiene actividad económica real (típicamente, alquiler sin empleado a jornada completa conforme al art. 27.2 LIRPF), será sociedad patrimonial: tributa al 25% sin acceso a tipos reducidos, no es elegible para SOCIMI y pierde ventajas del régimen de empresa familiar.

Segundo, y mucho más serio: si la sociedad española se administra de hecho desde Alemania, Alemania puede reclamarla como residente fiscal por sede de dirección efectiva. El convenio resuelve el conflicto de doble residencia a favor de Alemania, y la sociedad pasaría a tributar en Alemania por su renta mundial. España conserva la potestad sobre los inmuebles situados aquí, pero la estructura pierde la mayoría de sus ventajas y arrastra una carga adicional de cumplimiento alemán. Las actas de junta, la presencia documentada del administrador en España y las decisiones operativas tomadas desde aquí son la prueba que decide.

Patrimonio e Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas

El no residente con inmuebles en España queda sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real. La gestión es siempre estatal (modelo D-714 ante la AEAT), pero puede optar por aplicar la normativa de la comunidad donde radique el inmueble principal: escala, mínimo exento y bonificaciones autonómicas, en lugar de la normativa estatal.

El mínimo exento es de 700.000 € tanto para el IP como para el ISGF. Entre 700.000 y 3.000.000 €, tributa solo IP con normativa autonómica. Por encima de 3.000.000 €, el ISGF puede entrar en juego, pero los dos impuestos operan en absorción: se paga el más alto, no la suma. La obligación de presentar declaración del IP nace, además, cuando el valor de los bienes en España supera 2.000.000 €, aunque no haya cuota.

Tres reglas para no equivocarse

Primera, identificar correctamente el régimen aplicable y respetar las particularidades del IRNR sin establecimiento permanente, especialmente la imposibilidad de compensar resultados. Segunda, aplicar las reglas del convenio España-Alemania actualizadas por el MLI: tipos sobre dividendos, regla de los 365 días en venta de participaciones de sociedades inmobiliarias, método de imputación para rentas y ganancias inmobiliarias. Tercera, si se canaliza la inversión a través de SL española, asegurar que la sede de dirección efectiva está realmente en España, con sustancia material acreditable.

Más allá de Alemania

Aunque este artículo se centra en el inversor alemán, la mayoría de las reglas estructurales (residencia, tributación de rentas y ganancias inmobiliarias, dirección efectiva de sociedades, método para eliminar la doble imposición) son comunes a los convenios firmados por España siguiendo el modelo OCDE. Un inversor residente en Francia, Italia, Países Bajos, Lituania o cualquier otro Estado con convenio análogo encontrará un esquema muy parecido en España, con dos matices: las diferencias propias del derecho interno del país de residencia, que pueden hacer variar la tributación final, y la distinción entre residentes UE/EEE y residentes en terceros Estados, relevante en algunos beneficios concretos como la deducibilidad de gastos en IRNR o la aplicación del tipo del 19% frente al 24%.

¿Inviertes en España desde el extranjero?

La fiscalidad del inversor extranjero en España no es la misma que la del residente. Los errores más caros vienen de aplicar reglas del IRPF cuando aplica el IRNR, de no documentar la sustancia de la sociedad o de pasar por alto la regla de los 365 días al vender participaciones.

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