Amortización y venta de pisos alquilados

Si has tenido un piso alquilado y lo vendes, hay una idea que conviene tener muy clara: la amortización puede aumentar la ganancia patrimonial, incluso aunque durante los años de alquiler no te hubieras deducido ninguna amortización en tu IRPF.

Este punto ha generado muchas regularizaciones y discusiones, porque en bastantes casos la Administración ha venido aplicando, casi “por sistema”, un 3% para minorar el valor de adquisición del inmueble y así incrementar la ganancia patrimonial. Una sentencia reciente del Tribunal Supremo, de 20 de noviembre de 2025, aclara el criterio: ese 3% es un límite máximo en el cálculo del rendimiento del alquiler, pero no tiene por qué funcionar como “amortización mínima obligatoria” al vender. Dicho de forma práctica: no todo es 3%.

Por qué la amortización afecta cuando vendes

La ganancia patrimonial se calcula, en esencia, por diferencia entre:

• Valor de transmisión (lo que obtienes al vender, descontando ciertos gastos), y
• Valor de adquisición (lo que te costó comprar, más gastos y mejoras, menos amortizaciones).

Aquí está la clave: al determinar el valor de adquisición, la norma obliga a restar las amortizaciones fiscalmente deducibles, computando “en todo caso” una amortización mínima, aunque no se hubiera aplicado como gasto año a año.

Es decir, aunque tú no te la dedujeras en su momento, la amortización mínima puede entrar igualmente en el cálculo de la venta y, por tanto, subir la ganancia.

El error habitual: confundir “máximo” con “mínimo”

En el alquiler, la ley dice que la amortización del inmueble se considera “efectiva” si no excede del 3% aplicado sobre ciertos valores (sin suelo). Esto funciona como un criterio de seguridad para el gasto deducible del alquiler: hasta ahí, la Administración presume que hay depreciación efectiva.

Pero una cosa es ese 3% como máximo presunto para calcular el rendimiento del alquiler, y otra distinta es la amortización mínima que hay que computar al vender. El propio debate de fondo ha sido precisamente este: ¿puede Hacienda imponer el 3% como “mínimo” en la transmisión?

Qué aclara el Tribunal Supremo

La sentencia del Tribunal Supremo de 20/11/2025 fija una idea importante: el contribuyente no está obligado a aplicar necesariamente el 3% para calcular la amortización que minorará el valor de adquisición en la venta. Puede aplicar un porcentaje inferior, siempre que sea compatible con el concepto de amortización mínima previsto en la normativa.

Esto encaja con lo que ya venían defendiendo algunos tribunales económico-administrativos (por ejemplo, TEAR de Canarias y TEAR de la Comunidad Valenciana), en contra de criterios administrativos sostenidos en determinadas consultas.

¿Qué implica para ti, en la práctica?

1. Si vas a vender un piso que estuvo alquilado, conviene revisar cómo se va a calcular la amortización que minorará el valor de adquisición. Un cálculo “automático” al 3% puede inflar artificialmente la ganancia.
2. Si ya vendiste y en su día calculaste la ganancia con un ajuste elevado por amortización (o te regularizaron aplicando el 3% sin más), puede tener sentido estudiar si cabe revisar el cálculo, según tu caso concreto y el estado del expediente.
3. En todo caso, hay un mensaje preventivo muy claro: cuando el inmueble está alquilado, llevar un control ordenado de base amortizable (sin suelo), años efectivamente arrendados y periodos a disposición, evita problemas posteriores.

Si estás en esta situación y quieres que lo revisemos con números, lo ideal es analizar: precio y gastos de compra, mejoras, valores catastrales (suelo/construcción), años realmente alquilado y documentación de la venta.