Comprar un inmueble a través de una sociedad no ahorra impuestos

Muchos inversores llegan a nosotros con la misma idea: si el edificio está dentro de una sociedad, compro las participaciones y me ahorro el ITP. Es una lógica aparentemente razonable. Y está completamente equivocada.

La trampa del artículo 338: una salida que lleva décadas cerrada

La transmisión de participaciones sociales está, con carácter general, exenta de IVA e ITP. De ahí nace el razonamiento: si compro la sociedad en lugar del inmueble, no hay transmisión de inmueble y no hay impuesto.

El problema es que el legislador lleva décadas anticipándose a ese razonamiento. Primero fue el famoso artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores. Luego el 314. Hoy, con idéntico contenido, es el artículo 338 de la Ley 6/2023, de los Mercados de Valores y los Servicios de Inversión.

La norma es clara: cuando se adquiere el control de una sociedad cuyo activo está formado en más de un 50% por inmuebles, la operación deja de tratarse como una compra de participaciones y pasa a tributar como lo que realmente es — una transmisión de inmueble. El ITP se paga igualmente, calculado sobre el valor del edificio.

Y hay un detalle que agrava la situación: la ley invierte la carga de la prueba. No es la Administración quien debe demostrar que hubo intención de eludir impuestos. Es el comprador quien debe acreditar que no la hubo. Cuando el único activo de la sociedad es un inmueble, eso es prácticamente imposible.

Comprar la sociedad: el regalo envenenado

Aunque el ahorro fiscal no exista, algunos inversores siguen prefiriendo comprar la sociedad por otros motivos — contratos vinculados, licencias, continuidad operativa. Es una decisión legítima, pero hay que hacerla con los ojos abiertos.

Cuando se compran las participaciones, se adquiere también todo el historial fiscal de la sociedad. La Administración puede inspeccionar los cuatro últimos ejercicios no prescritos y exigir impuestos, intereses y sanciones por incumplimientos que ocurrieron antes de que el nuevo propietario llegase.

En la práctica, nos encontramos con situaciones como esta: un inmueble contabilizado como existencias cuando debería figurar como activo fijo. Una distinción que no es un tecnicismo contable — tiene consecuencias directas en el Impuesto sobre Sociedades y en el IVA, y puede originar regularizaciones de varios ejercicios que acaba pagando el comprador.

Por eso, antes de adquirir cualquier sociedad con inmuebles, una due diligence fiscal rigurosa no es opcional. Es la única forma de saber qué se está comprando realmente.

En resumen

Comprar una sociedad para ahorrarse el ITP no funciona. Lo impide el artículo 338, lo aplica la Administración sin excepciones y los tribunales lo respaldan de forma uniforme.

Pero más allá del impuesto, adquirir una sociedad significa asumir su pasado. Y ese pasado, si no se revisa a fondo, puede convertirse en un problema mayor que el ITP que se pretendía evitar.

En Bernáldez y Asociados asesoramos operaciones inmobiliarias desde el análisis fiscal hasta la firma. Si estás valorando una adquisición de este tipo, estaremos encantados de ayudarte a estructurarla correctamente.