Compraventa sin precio: una escritura nula
En los últimos meses, varios clientes nos han planteado una misma cuestión:
“¿Y si mis padres me ‘venden’ la casa por escritura, pero sin pagar realmente el precio? Así evitamos el Impuesto de Donaciones y la vivienda pasa a mi nombre.”
Nuestra respuesta siempre es la misma: esa operación no se puede hacer.
Y no es una cuestión fiscal, sino jurídica: el contrato sería nulo de pleno derecho.
Así lo estableció hace casi dos décadas el Tribunal Supremo en una sentencia que cambió definitivamente la forma de entender estas operaciones familiares: la STS 1394/2007, de 11 de enero (Pleno).
El caso que lo cambió todo
El Tribunal Supremo analizó una situación casi idéntica: unos padres firmaron una compraventa a favor de su hija, pero nunca hubo pago del precio.
Durante años, todos creyeron que la transmisión era válida, hasta que un acreedor impugnó la operación.
El Supremo fue tajante:
“Una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del artículo 633 del Código Civil, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos.”
En otras palabras:
- Si no hay precio real, no hay compraventa.
- Y si se pretendía donar, tampoco vale, porque la donación de inmuebles requiere una escritura específica con aceptación expresa del donatario.
El resultado: el contrato es nulo, y la finca permanece en el patrimonio del donante, integrándose en su herencia si ha fallecido.
Lo que quiso evitar el Supremo
Esta doctrina no busca castigar a las familias, sino proteger derechos y reforzar la seguridad jurídica.
En concreto:
- Evita fraudes frente a acreedores o terceros.
- Protege la legítima de los demás herederos, evitando desigualdades encubiertas.
- Asegura transparencia en las transmisiones familiares, que deben ajustarse a la causa real.
Por eso, cuando alguien “vende” sin cobrar, en realidad no transmite nada.
La escritura existe, pero el contrato no.
Una doctrina aún plenamente vigente
Han pasado casi veinte años desde aquella sentencia, pero los tribunales siguen aplicando el mismo criterio.
Hace poco conocimos un caso reciente muy parecido: María creía ser propietaria de la vivienda que sus padres le “vendieron” en los años 90. Había escritura, reserva de usufructo y buena fe.
Pero nunca se pagó el precio.
Años después, sus hermanos impugnaron la escritura y el juzgado la declaró nula por simulación absoluta, aplicando literalmente la doctrina del Supremo.
El resultado fue el mismo: el inmueble volvió al patrimonio de los padres, formando parte de su herencia.
La enseñanza práctica
Cada familia tiene su historia, pero el principio es siempre el mismo:
“La apariencia no sustituye a la causa real del contrato.”
Si se quiere donar, debe hacerse como donación, con todas las formalidades.
Si se quiere vender, debe existir precio real y medio de pago verificable.
Cualquier fórmula intermedia —una “venta sin dinero de por medio”— solo genera riesgo de nulidad y conflictos posteriores.
Conclusión
La STS 1394/2007 sigue siendo una de las sentencias más influyentes del Derecho civil moderno.
En Bernáldez & Asociados la recordamos a menudo, porque todavía hoy algunos clientes nos proponen operaciones similares creyendo que “no pasa nada”.
Y sí pasa: la escritura puede existir en el papel, pero sin causa ni precio, el contrato no nace a la vida del Derecho.
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