Dividir una vivienda puede ser una gran inversión
Cada vez más propietarios e inversores se plantean dividir una vivienda grande en dos o más unidades independientes.
La idea es sencilla: convertir un inmueble de gran tamaño en varios espacios más funcionales y rentables, ya sea para vender, alquilar o adaptarse a nuevas necesidades familiares.
En las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde el precio por metro cuadrado sigue subiendo y la demanda de vivienda pequeña no deja de crecer, esta operación puede ser una gran oportunidad de revalorización.
Sin embargo, su ejecución no es tan simple como hacer una reforma: se trata de una operación técnica, urbanística y fiscal que requiere planificación y asesoramiento especializado.
¿Qué significa “segregar una vivienda”?
Segregar una vivienda es dividir legalmente una finca en dos o más unidades independientes.
Cada una tendrá su propio acceso, suministros, escritura y referencia catastral.
En otras palabras, nacen nuevas viviendas completamente autónomas desde el punto de vista jurídico y registral.
Es una fórmula que puede aplicarse en distintos escenarios:
- Propietarios que desean obtener mayor rentabilidad alquilando o vendiendo parte del inmueble.
- Familias que quieren independizar a un hijo o crear una vivienda adicional dentro de la misma finca.
- Inversores que buscan transformar pisos grandes en producto más demandado.
- Herencias o separaciones, donde dividir el inmueble facilita la gestión y evita conflictos.
Qué hay que tener en cuenta
La segregación de una vivienda no es una obra cualquiera.
Implica cumplir con los requisitos urbanísticos, técnicos y de habitabilidad que fijan tanto el Ayuntamiento como la normativa autonómica.
- En Madrid, la actuación debe ajustarse al Plan General de Ordenación Urbana y al Código Técnico de la Edificación, y exige licencia municipal, autorización de la comunidad de propietarios y un proyecto técnico firmado por arquitecto.
- En Barcelona, además de la licencia urbanística, deben cumplirse las Normas de Habitabilidad de la Generalitat de Catalunya y las exigencias del Plan General Metropolitano (PGM), especialmente en edificios con protección patrimonial o situados en zonas saturadas.
En ambos casos, es imprescindible un análisis previo de viabilidad, porque no todos los inmuebles pueden dividirse.
Los metros mínimos, la orientación, la ventilación o incluso el tipo de edificio pueden hacer que una segregación sea o no posible.
Fiscalidad y aspectos legales
La segregación debe formalizarse ante notario, inscribirse en el Registro de la Propiedad y tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Además, cada nueva vivienda tendrá su propio IBI, referencia catastral y efectos fiscales propios en caso de venta o alquiler.
Por eso, un estudio previo y una planificación fiscal adecuada son fundamentales para evitar problemas posteriores y optimizar el resultado económico de la operación.
Una oportunidad que requiere asesoramiento profesional
La segregación de viviendas puede multiplicar la rentabilidad de un inmueble y adaptarlo al nuevo modelo de demanda urbana.
Pero también puede ser una fuente de conflictos si se actúa sin conocimiento técnico o sin los permisos necesarios.
En Bernáldez & Asociados ayudamos a nuestros clientes a:
- Evaluar si su vivienda puede segregarse legalmente.
- Tramitar licencias y permisos ante el Ayuntamiento.
- Coordinar el proyecto técnico y jurídico.
- Analizar la fiscalidad y los efectos de la operación.
¿Te estás planteando dividir una vivienda en Madrid o Barcelona?
Antes de empezar una obra, solicita un informe de viabilidad legal y fiscal.
Te diremos con total claridad si es posible, cuánto costará y qué rentabilidad puedes esperar.
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