Intermediación e IRPF. Vigilando la deducibilidad del gasto

En la práctica inmobiliaria es frecuente recurrir a la intermediación. Precisamente por ello conviene extremar la documentación, sobre todo cuando en la operación intervienen sociedades del propio vendedor o de familiares. La Sentencia del TSJ de Andalucía (Sala de Granada) de 8 de julio de 2025 (rec. 1444/2021) recuerda que no son deducibles en la ganancia patrimonial los honorarios de intermediación si no se acredita de forma suficiente la realidad del servicio y su pago efectivo, con especial cautela cuando existen partes vinculadas.

¿Qué dice la sentencia?

El asunto analizado gira en torno a dos facturas por “intermediación” emitidas por una sociedad de la que la contribuyente poseía más del 98% y cuyo administrador era su cónyuge. La Administración denegó la deducción porque no constaba el pago, no se describían con precisión los trabajos realizados, las comisiones alcanzaban hasta el 38,67% del precio en una de las parcelas y, además, las facturas se habían expedido antes de que la sociedad estuviera dada de alta en el IAE. El Tribunal confirma la regularización: la carga de la prueba corresponde al contribuyente que pretende deducir el gasto; la mera existencia de una factura —o su reflejo en el Impuesto sobre Sociedades— no basta si no se acreditan el servicio y la salida real de fondos.

Ideas clave del fallo

En IRPF solo son deducibles los gastos necesarios y debidamente justificados para la transmisión. Cuando concurren vinculación, comisiones inusuales o deficiencias formales (por ejemplo, facturar sin alta previa en el IAE), el estándar probatorio exigido se eleva: hay que demostrar con claridad qué hizo el intermediario y que se pagó por ello.

Cómo documentar bien la intermediación

Hoja de encargo completa. Debe identificar el inmueble, el alcance del trabajo (captación, acciones de marketing, visitas, negociación), la duración del encargo y, en su caso, la condición de éxito.

Evidencias del trabajo realizado. Es recomendable conservar correos, partes de visita firmados, informes de ofertas, pruebas de publicaciones y campañas, agendas de reuniones y la identificación del comprador que haya aportado el mediador.

Factura y trazabilidad del cobro. La factura ha de ser precisa y el pago debe quedar acreditado mediante transferencia u otro justificante con conciliación bancaria.

Situación fiscal en regla. El intermediario ha de estar correctamente dado de alta en el IAE y al día en IVA en el momento de prestar y facturar el servicio.

Operaciones con partes vinculadas

Si el intermediario es una sociedad del vendedor o de su entorno familiar, la operación se examinará con mayor detalle. En estos casos conviene reforzar la prueba de la realidad del servicio y cuidar que la comisión sea razonable y acorde con el mercado, explicando —cuando proceda— por qué se fija un porcentaje superior (exclusiva, inversión publicitaria relevante, complejidad de la negociación, etc.).

Honorarios razonables y explicados

La política de precios debe guardar coherencia con el trabajo efectivamente realizado y con prácticas comparables. Si se pacta una comisión elevada, es aconsejable justificarla documentalmente: exclusividad, volumen de acciones comerciales, dificultades singulares de la operación o aportación directa del comprador.

Aspectos que suelen generar problemas

• Facturas sin soporte: ausencia de correos, visitas, informes, campañas o identificación del comprador.
• Falta de justificante de pago o uso de efectivo sin rastro.
• Comisiones alejadas de los usos del mercado (como el 38,67% del caso).
• Intervención de una sociedad vinculada sin prueba clara del trabajo realizado.
• Emisión de facturas previa al alta en IAE u otras incoherencias formales.

Checklist práctico

Antes de empezar: hoja de encargo firmada, alta en IAE/epígrafe correcto y calendario de facturación.
Durante la intermediación: dossier comercial (fichas, anuncios, métricas), partes de visita y registro de ofertas y contraofertas.

Al cierre: factura detallada (referencia del inmueble, comprador y fase en la que intervino el mediador), transferencia identificada y conciliación, más una nota que explique por qué el honorario es proporcionado a la operación.

Conclusión

El criterio del TSJ andaluz es claro: sin prueba del servicio y de su pago, no hay gasto deducible. En entornos de vinculación, la Administración exige una trazabilidad superior y puede cuestionar comisiones desproporcionadas o irregularidades formales. Una buena documentación es la mejor garantía para evitar ajustes.

En Bernáldez & Asociados ponemos a tu disposición nuestro departamento de asesoría jurídica para comprobar que tus encargos de intermediación se ajustan a los requisitos de Hacienda. No dudes en contactar con nosotros.