La vivienda habitual en España: Requisitos y beneficios fiscales

En el ámbito inmobiliario español, el concepto de vivienda habitual tiene una gran relevancia, no solo por su importancia como residencia principal, sino también por las implicaciones fiscales que conlleva. A lo largo de este artículo, exploraremos los requisitos legales para que una vivienda se considere habitual, las condiciones para beneficiarse de la exención fiscal en caso de reinversión de la ganancia patrimonial y las ventajas para los mayores de 65 años al vender su vivienda.

Requisitos para considerar una vivienda como habitual

Para que una vivienda sea considerada habitual a efectos fiscales, debe cumplir los siguientes requisitos establecidos por la Agencia Tributaria:

Residencia efectiva: Debe ser ocupada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en un plazo máximo de 12 meses desde la adquisición o finalización de la construcción.
Periodo mínimo de residencia: Es necesario haber residido en la vivienda de forma continua durante al menos tres años.
Excepciones justificadas: En casos de circunstancias extraordinarias (como separación matrimonial, traslado laboral o discapacidad sobrevenida), el periodo mínimo de residencia puede no ser exigido.
El empadronamiento como prueba: Aunque el empadronamiento en la vivienda es una prueba relevante para acreditar la residencia habitual, no es un elemento determinante por sí solo. Hacienda puede requerir otras pruebas, como facturas de suministros o contratos de arrendamiento anteriores, para verificar el cumplimiento de los requisitos.

Exención por reinversión de la ganancia patrimonial

Cuando se vende una vivienda habitual generando una ganancia patrimonial, es posible evitar la tributación sobre esta ganancia si el importe obtenido se reinvierte en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Para beneficiarse de esta exención, deben cumplirse los siguientes requisitos:

La reinversión debe realizarse en un plazo máximo de dos años desde la fecha de la venta.
Puede efectuarse antes o después de la venta, pero debe destinarse íntegramente a la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda.
La nueva vivienda adquirida también debe cumplir con los criterios de vivienda habitual.
Si solo se reinvierte una parte del importe, la exención será proporcional a la cantidad reinvertida.
Inversión en obra en construcción: También se permite la exención si la reinversión se destina a la construcción de una nueva vivienda habitual, siempre que esta se finalice en un plazo máximo de cuatro años desde el inicio de la inversión. Esto significa que el contribuyente puede optar por comprar un terreno y construir su vivienda, o bien participar en una promoción inmobiliaria en construcción.

Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años

Los contribuyentes mayores de 65 años disfrutan de un beneficio fiscal adicional: la exención total de la ganancia patrimonial generada por la venta de su vivienda habitual. No es necesario que reinviertan el dinero obtenido, simplemente deben cumplir con los requisitos de residencia mencionados anteriormente.

Además, si un mayor de 65 años vende cualquier otro inmueble y destina la ganancia obtenida a constituir una renta vitalicia en su favor en un plazo de seis meses, podrá beneficiarse de una exención hasta un máximo de 240.000 euros.

La vivienda habitual no solo es el lugar donde vivimos, sino que también conlleva importantes ventajas fiscales que pueden aliviar la carga tributaria en caso de venta. Tanto la reinversión de la ganancia patrimonial como las exenciones para mayores de 65 años son herramientas clave que deben ser consideradas para una correcta planificación financiera. En este sentido, contar con asesoramiento profesional puede marcar la diferencia a la hora de optimizar los beneficios fiscales y evitar sorpresas con Hacienda.