Los gastos deducibles en pisos vacíos
Uno de los temas que más dudas genera entre los propietarios que declaran en el IRPF los rendimientos del capital inmobiliario es la deducción de gastos vinculados al alquiler de una vivienda. En concreto: ¿qué sucede con esos gastos cuando el inmueble permanece vacío entre un arrendamiento y otro?
La cuestión no es menor, porque hablamos de conceptos relevantes como el IBI, la comunidad de propietarios, los seguros, la amortización o incluso los suministros.
Qué dice la Ley del IRPF
El artículo 23 de la Ley del IRPF establece que son deducibles “todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos (del capital inmobiliario)”.
Esto significa que no todo gasto es deducible automáticamente, sino únicamente aquellos que guarden una relación directa con la generación de ingresos por alquiler.
Cuando el inmueble está alquilado, no hay discusión: los gastos antes citados (IBI, comunidad, amortización, seguros, etc.) son gastos deducibles. El problema aparece en los períodos de desocupación.
La doctrina de los tribunales
En los últimos años, tanto el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) como el Tribunal Supremo han sido claros:
- No son deducibles los gastos asociados a un inmueble vacío si el propietario no acredita que estaba realmente destinado al arrendamiento.
- Solo cabe deducción si existe una correlación directa con los ingresos, es decir, que el gasto sea indispensable para la generación efectiva o potencial de rendimientos.
En septiembre de 2021, el Tribunal Supremo reforzó esta interpretación: los gastos de inmuebles en situación pasiva, simplemente “a disposición” del propietario, quedan fuera de la deducción.
La reciente sentencia del TSJ de Cataluña
La última sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña sigue esta misma línea. El caso analizado afectaba a una contribuyente con varios inmuebles en alquiler, que quiso deducir gastos en los periodos en que estuvieron desocupados.
El tribunal rechazó la deducción de amortización, seguros, suministros, comunidad e IBI, al entender que no se probó una intención real y concreta de arrendar durante esos meses.
El TSJ insiste en que la carga de la prueba corresponde al propietario: si no acredita que el inmueble estaba ofertado en el mercado o en fase de preparación para alquilarse, los gastos no son deducibles.
Qué pruebas exige Hacienda
La Agencia Tributaria y los tribunales admiten la deducción de ciertos gastos en periodos de vacío únicamente cuando el arrendador puede demostrar que el inmueble estaba en oferta activa de alquiler. Algunos ejemplos de pruebas válidas son:
- anuncios en portales inmobiliarios con fecha acreditada,
- contratos con agencias o profesionales para gestionar el arrendamiento,
- facturas de reparaciones o mejoras necesarias para poner la vivienda en condiciones de alquiler.
Sin estas pruebas, Hacienda considerará que el inmueble estaba simplemente “a disposición” del propietario, aplicando en ese caso la imputación de rentas inmobiliarias (art. 85 LIRPF), pero sin aceptar deducción de gastos.
Consejos prácticos para los propietarios
- Separar bien los periodos: distinguir los gastos generados en meses con alquiler efectivo de aquellos en meses sin inquilino.
- Conservar documentación: guardar facturas, contratos de intermediación, capturas de anuncios, etc.
- Acreditar siempre la intención de alquilar: cuanto más evidente sea la oferta en el mercado, más fácil será defender la deducción ante Hacienda.
Los gastos de un inmueble arrendado son deducibles mientras genera ingresos. En los periodos de vacío, solo se podrán deducir si el propietario demuestra que el inmueble estaba real y activamente destinado al arrendamiento. De lo contrario, la regla es clara: esos gastos no son fiscalmente deducibles en el IRPF.
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