Reforma integral de viviendas

¿Mejora o gasto de conservación a efectos fiscales?

La fiscalidad de la venta de inmuebles en España plantea una cuestión clave para propietarios y profesionales: ¿pueden los gastos de una reforma integral considerarse una mejora y, por tanto, reducir la ganancia patrimonial sujeta a impuestos? La respuesta, a la luz de la doctrina administrativa y la jurisprudencia reciente, es afirmativa en muchos casos.

¿Por qué es importante la distinción?

Cuando se vende un inmueble, la ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, pudiendo incrementar este último con el coste de las inversiones y mejoras realizadas. Sin embargo, los gastos de simple conservación o reparación no pueden sumarse al valor de adquisición y, por tanto, no reducen la ganancia patrimonial.

Esta distinción está recogida en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), que establecen que solo las inversiones y mejoras pueden incrementar el valor de adquisición, mientras que los gastos de conservación y reparación quedan excluidos.

¿Qué se entiende por mejora?

La clave está en diferenciar entre gastos de conservación (mantenimiento, pequeñas reparaciones) y mejoras (obras que incrementan el valor, la habitabilidad o la vida útil del inmueble). La Administración tributaria suele analizar cada gasto de forma individual, pero los tribunales han corregido este enfoque cuando se trata de reformas integrales.

La doctrina de los tribunales económicos y el TSJ de Madrid

Recientemente, el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid ha corregido el criterio de la Agencia Tributaria, reconociendo que una reforma integral, debidamente acreditada con facturas y documentación, debe considerarse una mejora. El tribunal subraya que debe analizarse el conjunto y el alcance real de las obras, y no cada actuación por separado. Si la reforma supone una modernización sustancial o alarga la vida útil del inmueble, su coste puede sumarse al valor de adquisición.

Esta interpretación se apoya en la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que sostiene que las reformas integrales que renuevan elementos esenciales de la vivienda deben calificarse como mejoras a efectos fiscales. Así, el coste de estas obras incrementa el valor de adquisición y reduce la ganancia patrimonial sujeta a gravamen en la venta.

Ejemplo práctico real

En un caso reciente, una contribuyente vendió su vivienda tras realizar una reforma integral (renovación de instalaciones, baños, cocina, tabiquería, etc.), aportando facturas y fotografías. Hacienda consideró estos gastos como simples reparaciones, pero el TEAR de Madrid, en línea con la jurisprudencia del TSJ de Madrid, reconoció que se trataba de una mejora. Así, la contribuyente pudo sumar el coste de la reforma al valor de adquisición y reducir la ganancia patrimonial y el IRPF a pagar.

¿Venta o alquiler? Diferencias clave en la deducción de la reforma integral

El tratamiento fiscal de una reforma integral varía según el uso que se le dé al inmueble:

Si el inmueble se vende

Como hemos explicado, la reforma integral puede considerarse una mejora. Esto permite sumar su coste al valor de adquisición, reduciendo la ganancia patrimonial y, por tanto, el impuesto a pagar en la venta.

Si el inmueble se destina al alquiler

En este caso, puede ser más ventajoso calificar la reforma como gasto de conservación y reparación, siempre que sea posible justificarlo. Los gastos de conservación y reparación son deducibles íntegramente en el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario, lo que reduce la base imponible del IRPF año a año mientras el inmueble se alquila. Si la reforma se califica como mejora, su coste no se deduce directamente, sino que solo se tendrá en cuenta cuando se venda el inmueble.

Ejemplo práctico

Si realizas una reforma integral y destinas el inmueble al alquiler, deducir el gasto como conservación y reparación puede suponer un ahorro fiscal inmediato, ya que reduce los ingresos sujetos a tributación por alquiler. En cambio, si tu objetivo es vender el inmueble a corto plazo, te interesa que la reforma se considere mejora para reducir la ganancia patrimonial en la transmisión.

Consejo profesional

La calificación fiscal de la reforma debe analizarse caso por caso, en función de la naturaleza de las obras y el destino del inmueble. Un buen asesoramiento puede optimizar la carga fiscal, eligiendo la estrategia más adecuada según tus intereses.

Consejos prácticos

• Define el objetivo antes de empezar: no es lo mismo reformar para vender (interesa poder defender “mejora” y elevar el valor de adquisición) que reformar para alquilar (puede interesar maximizar, cuando sea defendible, “conservación y reparación” para deducir año a año). La planificación fiscal se decide antes de ejecutar la obra.
• Documentación preparada “a propósito”, no a posteriori: la prueba no se improvisa cuando ya está todo hecho. Conviene preparar desde el inicio un dossier con presupuesto desglosado por partidas, encargos/contratos con descripción clara del alcance, facturas coherentes con ese desglose (y con conceptos bien descritos) y un reportaje fotográfico (antes/durante/después). Si procede, también una memoria técnica.
• Coherencia entre alcance y calificación: cuanto más integral sea la actuación (renovación de instalaciones, cambios de distribución, actualización sustancial), más fácil será sostener que hay mejora. Si el objetivo es alquiler y se pretende defender gasto deducible, el desglose debe permitir distinguir con claridad qué es mantenimiento/reparación y qué es mejora.
• Revisión profesional previa: antes de firmar presupuestos y ejecutar, conviene revisar el planteamiento (partidas, redacción de conceptos, documentación) para evitar que un detalle formal comprometa después la calificación fiscal.

Conclusión

La tendencia administrativa y judicial es clara: una reforma integral de una vivienda puede considerarse mejora y, por tanto, su coste puede sumarse al valor de adquisición del inmueble, reduciendo la ganancia patrimonial y el impuesto a pagar en la venta. Sin embargo, si el inmueble se destina al alquiler, puede ser más interesante deducir el gasto como conservación y reparación para optimizar la tributación del rendimiento del capital inmobiliario. Analizar cada caso y contar con asesoramiento especializado es clave para tomar la mejor decisión fiscal.

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