La inversión inmobiliaria en España sigue siendo una de las opciones preferidas para quienes buscan rentabilidad y seguridad patrimonial. Pero cuando llega el momento de vender, la fiscalidad de la operación —especialmente en IRPF— concentra casi siempre las mismas dudas. Y, en este caso, el artículo viene especialmente a cuento por una resolución reciente: la STSJ de Andalucía 3390/2025, de 24 de julio de 2025, que vuelve a poner el foco en dos cuestiones muy habituales en inspecciones y comprobaciones: la diferencia entre “gasto” y “mejora” y la importancia de la prueba documental.

Con ese contexto, repasamos tres temas clave para cualquier inversor: el plazo de prescripción del IRPF, qué obras pueden integrarse en el valor de adquisición como mejora y qué medios de prueba suelen admitirse para acreditar la fecha de documentos privados ante la Administración tributaria.

1) ¿Cuál es el plazo de prescripción del IRPF en transmisiones inmobiliarias?

La prescripción es el periodo durante el cual la Administración puede comprobar y, en su caso, liquidar deudas tributarias. En el IRPF, la regla general es clara: cuatro años, contados desde el día siguiente a la finalización del plazo reglamentario para presentar la declaración del ejercicio en el que se produjo la ganancia patrimonial (arts. 66 y 67 LGT).

Ejemplo
Si un inversor vende un inmueble en 2021, la ganancia se declara en la renta de 2021 (cuyo plazo suele terminar a finales de junio de 2022). En términos generales, la Administración tendría hasta finales de junio de 2026 para revisar y liquidar.

2) Contrato privado primero y escritura después: ¿desde cuándo cuenta la prescripción?

En muchas operaciones inmobiliarias es habitual firmar primero un contrato privado y, meses o años después, elevarlo a escritura pública. Esto plantea una pregunta práctica: ¿desde cuándo empieza a contar el plazo de prescripción?

La respuesta depende de si la Administración acepta como fehaciente la fecha del documento privado. El artículo 1227 del Código Civil establece que la fecha de un documento privado solo es oponible a terceros (incluida la Administración) desde que:

• se incorpora a un registro público,
• fallece cualquiera de los firmantes, o
• se entrega a un funcionario público por razón de su oficio.

Ahora bien, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha flexibilizado esta regla, admitiendo que la fecha pueda acreditarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, siempre que resulte suficiente y convincente.

Ejemplo
Contrato privado en enero de 2020 y escritura en marzo de 2022. Si el contribuyente acredita que la transmisión y la posesión efectiva se produjeron en 2020 (transferencias bancarias, suministros a su nombre, entrega de llaves, testigos, etc.), el análisis puede situarse en 2020. Si no logra acreditarlo, la Administración podría tomar como referencia la fecha de la escritura de 2022.

3) Reparación vs. mejora: lo que puede (y lo que no) reducir tu ganancia patrimonial

A la hora de calcular la ganancia patrimonial en IRPF, una distinción marca la diferencia: solo las mejoras pueden sumarse al valor de adquisición del inmueble y, por tanto, reducir la ganancia sujeta a tributación.

Reparación y conservación

Son trabajos destinados a mantener el inmueble en condiciones normales de uso, sin aumentar su valor, capacidad, productividad o vida útil. Su finalidad es conservar el bien o devolverlo a su estado anterior tras un deterioro.

Ejemplos habituales:

• pintar paredes o techos,
• sustituir elementos deteriorados (azulejos, pequeñas reparaciones),
• reparar averías de fontanería o electricidad,
• cambiar una caldera por otra de características similares,
• arreglar goteras o humedades.

Tratamiento fiscal
Estos gastos no se consideran mejora y, por tanto, no se suman al valor de adquisición para el cálculo de la ganancia. Si el inmueble ha estado arrendado, pueden tener encaje como gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario (en los términos previstos por la normativa aplicable).

Mejora o inversión

Las mejoras son actuaciones que suponen una alteración sustancial del inmueble: incrementan su valor, utilidad, capacidad, productividad o vida útil. No “mantienen” el bien: lo transforman o lo revalorizan.

Ejemplos habituales:

• ampliar superficie (una habitación adicional, una planta nueva),
• instalar un ascensor donde antes no existía,
• cambiar la carpintería exterior por otra de mayor calidad y eficiencia,
• construir piscina, nave agrícola o balsa de riego,
• reforma integral que moderniza y revaloriza el inmueble.

Tratamiento fiscal
El coste de estas mejoras sí puede incorporarse al valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial (art. 35 LIRPF). Aquí, la documentación es decisiva: facturas, justificantes de pago y todo lo que permita acreditar la naturaleza real de la actuación.

4) Qué refuerza la STSJ de Andalucía 3390/2025

La STSJ de Andalucía 3390/2025 (24/07/2025) resulta útil porque insiste en una idea que vemos constantemente en la práctica: la clave no es solo lo que se gasta, sino qué se ha hecho realmente y cómo se acredita.

En el caso analizado, el tribunal —apoyándose en criterios contables (ICAC) y doctrina administrativa— distingue con claridad:

• Mejora: actuaciones con alteración sustancial que aumentan valor, capacidad o vida útil (por ejemplo, la construcción de una nave agrícola o una balsa de riego).
• Reparación/conservación: gastos destinados a mantener el inmueble en condiciones normales de uso (por ejemplo, determinados mantenimientos de instalaciones), sin incremento real del valor del bien.

El tribunal aceptó como mejora determinadas obras, pero rechazó gastos de simple mantenimiento, subrayando la importancia de la justificación documental y de la naturaleza efectiva de la obra.

 

5) Cómo acreditar la fecha de un documento privado: qué pruebas suelen admitirse

Como regla, la fecha del documento privado se rige por el artículo 1227 del Código Civil. Pero la jurisprudencia ha entendido que esta presunción admite prueba en contrario (iuris tantum), de modo que la fecha puede acreditarse por otros medios.

En la práctica, suelen utilizarse —y valorarse— elementos como:

• documentación complementaria (correspondencia, transferencias, facturas, etc.),
• testigos,
• prueba pericial,
• presunciones basadas en hechos acreditados.

La idea es sencilla: la carga de la prueba recae en el contribuyente, y lo que se analiza es si el conjunto probatorio resulta suficiente y convincente.

Ejemplo
Contrato privado en 2019 y escritura en 2021. Si el contribuyente aporta transferencias bancarias de 2019, suministros a su nombre desde ese año y testigos que confirman la entrega de llaves, la Administración puede llegar a aceptar 2019 como fecha de transmisión si considera la prueba sólida.

Conclusión: tres recomendaciones que evitan problemas

Vender un inmueble no es solo “firmar y declarar”: es, sobre todo, ordenar bien la historia documental de la operación.

• Si firmas en privado, conserva desde el primer día toda la evidencia que acredite fecha real, entrega y posesión efectiva.
• Si haces obras, separa claramente mantenimiento de mejoras, y documenta estas últimas con especial cuidado (facturas, licencias, justificantes, memoria de obra, fotografías antes/después, etc.).
• Y, si vas a transmitir, revisa la documentación antes de declarar: muchas regularizaciones se ganan —o se pierden— por prueba.

Y, como siempre, si durante el proceso tienes cualquier duda, puedes contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.

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