Venta del piso alquilado y derecho de necesidad

1. El caso habitual: “Nos venden el piso… ¿y ahora qué?”

Es una escena muy frecuente: una familia lleva unos meses o un par de años viviendo de alquiler, está cómoda en la vivienda y de repente la inmobiliaria llama para decir que el propietario quiere vender. El piso se enseña a posibles compradores, se habla de tasaciones y, tarde o temprano, aparece la pregunta clave:

“Si compran el piso, ¿podrán echarnos porque lo necesitan para vivir ellos?”

La duda se complica todavía más cuando el contrato incluye la famosa cláusula de “necesidad del arrendador” y, además, el comprador es una persona joven que claramente podría querer vivir allí.

La respuesta exige cruzar dos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

• El artículo 14 LAU, sobre la venta de vivienda alquilada y la subrogación del comprador,
• Y el artículo 9.3 LAU, que regula la posibilidad de que el propietario recupere la vivienda antes de tiempo por “causa de necesidad”.

2. Marco legal básico: duración mínima del contrato y venta de la vivienda

Para contratos de vivienda habitual firmados tras la reforma de marzo de 2019, la regla general es:

• Si el arrendador es persona física, el inquilino tiene derecho a permanecer 5 años.
• Si el arrendador es persona jurídica (sociedad), el plazo mínimo sube a 7 años.

Durante esos plazos mínimos, la venta de la vivienda no extingue el contrato:

El artículo 14 LAU establece que el adquirente de una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato (o siete, si el arrendador anterior es persona jurídica), incluso aunque reúna los requisitos del tercero hipotecario de buena fe.

En la práctica, esto significa:

• El contrato sigue vigente con el nuevo propietario,
• El inquilino mantiene su duración mínima protegida,
• Y el comprador asume tanto las obligaciones (respetar plazo, renta, fianza…) como los derechos del antiguo arrendador.

Además, en muchos casos el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto para comprar la vivienda en las mismas condiciones que el tercero al que se pretende vender.

3. La “necesidad del arrendador”: un derecho excepcional y muy tasado

El artículo 9.3 LAU permite al arrendador recuperar la vivienda antes de cumplirse los 5/7 años, pero solo como excepción a la estabilidad del inquilino y bajo requisitos muy estrictos.

Para que pueda ejercitarse esta causa de necesidad, deben cumplirse todos estos elementos:

1. Arrendador persona física
   Solo pueden acogerse a esta posibilidad los propietarios que actúan como personas físicas, no las sociedades mercantiles.
2. Cláusula expresa en el contrato
   La causa de necesidad debe constar por escrito en el contrato de arrendamiento desde el inicio.
   Si el contrato no menciona esa posibilidad, el arrendador deberá esperar a que transcurra el plazo mínimo (5/7 años) para recuperar la vivienda, salvo otros supuestos clásicos de resolución (impago, incumplimientos graves, etc.).
3. Transcurso de al menos un año de contrato
   La LAU protege el primer año de vigencia: durante ese periodo, no se puede recuperar la vivienda por necesidad. A partir del mes 13 y hasta el final del plazo mínimo (quinto o séptimo año), el arrendador puede plantearlo.
4. Necesidad real para vivienda habitual
   La norma exige que la vivienda se necesite para constituir en ella la vivienda habitual:
   • del propio arrendador,
   • de sus familiares en primer grado (padres o hijos),
   • o de su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad.

No hay un listado cerrado de situaciones, pero la doctrina insiste en que la necesidad debe ser seria y acreditada, no un simple deseo de cambiar de piso.

1. Preaviso mínimo de dos meses
   El propietario debe notificar fehacientemente (burofax, por ejemplo) al inquilino su intención de recuperar la vivienda con al menos dos meses de antelación, indicando:
   • que va a ejercitar la causa de necesidad,
   • quién va a ocupar la vivienda,
   • y cuál es la causa que justifica esa necesidad.
2. Ocupación efectiva en tres meses
   Una vez que el inquilino entrega la vivienda, el arrendador debe ocuparla efectivamente en un plazo máximo de tres meses.
   Si no lo hace, el inquilino puede optar entre:
   • volver a la vivienda y que el contrato se reponga hasta completar cinco años, o
   • exigir una indemnización, que la práctica sitúa en una mensualidad por cada año de contrato que quedara por cumplir hasta cinco, salvo que exista causa de fuerza mayor que justifique la no ocupación.

La propia práctica judicial y doctrinal recuerda que esta causa de necesidad debe interpretarse de forma restrictiva: no es una puerta abierta para “limpiar” de inquilinos una vivienda con la intención de volver a alquilarla más cara.

4. El punto delicado: ¿esa causa de necesidad también se transmite al comprador?

Esta es la pieza que genera más dudas y, al mismo tiempo, la clave del caso que nos ocupa.

Pregunta:
Si el contrato incluye la cláusula de necesidad y el propietario vende la vivienda a otra persona física, ¿puede el comprador usar esa cláusula y reclamar la vivienda por necesidad en su propio favor?

La respuesta mayoritaria, a la luz de la LAU y la doctrina actual, es que sí.

Las razones:

1. El artículo 14 LAU es muy claro cuando dice que el adquirente de la vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años (o siete).
2. Esa “posición de arrendador” incluye:
   • el derecho a cobrar la renta,
   • la obligación de respetar la duración mínima,
   • la facultad de resolver por impago o incumplimientos,
   • y también, si se pactó en el contrato, la facultad excepcional de recuperar la vivienda por necesidad en los términos del art. 9.3.
3. La doctrina y la práctica profesional dan por sentado que, si el contrato contiene esa cláusula y el nuevo propietario es persona física, puede ejercitarla a su favor, siempre que respete:
   • que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato,
   • el preaviso de dos meses,
   • y la ocupación en tres meses.

Desde un punto de vista estrictamente técnico, la LAU no vincula esa facultad a la persona concreta del primer arrendador, sino a la posición jurídica de arrendador. Y esa posición se transmite al comprador.

5. ¿Y la objeción del inquilino? “Yo firmé con un señor tranquilo, no con un chico de 30 años”

La objeción del inquilino es muy comprensible:

• Se firma un contrato con un propietario de determinada edad y circunstancias,
• El inquilino confía en que, en la práctica, ese señor no va a ejercitar la causa de necesidad,
• Y, de pronto, el piso se vende a alguien de 30 años que sí puede tener un proyecto vital inmediato sobre esa vivienda.

El problema es que esa expectativa psicológica no está jurídicamente protegida. La LAU no pregunta si el inquilino confiaba en que el casero no ejercería la cláusula; simplemente regula un mecanismo objetivo, asocia la facultad al cargo de arrendador, y luego exige que la necesidad sea real y probada.

Esto no significa que el inquilino esté indefenso, pero sí implica que:

Si el contrato posterior a 2019 incluye la cláusula del art. 9.3 y el piso se vende a una persona física, el nuevo propietario puede invocar esa causa de necesidad, en igualdad de condiciones que el anterior.

6. Ejemplo práctico: contrato de enero de 2025 y venta a un nuevo propietario persona física

Pensemos en un caso concreto muy parecido al de muchos clientes:

• Contrato de vivienda habitual firmado en enero de 2025.
• Arrendador inicial: persona física.
• En el contrato se incluye la cláusula de necesidad del art. 9.3 LAU.
• En 2025 o 2026, el arrendador vende la vivienda a otro particular (persona física).

En este escenario, la lectura correcta sería:

1. El contrato no se extingue por la venta: el comprador se subroga y el inquilino mantiene su derecho de permanencia.
2. La causa de necesidad puede ejercitarla:
   • el propietario inicial, mientras sigue siendo arrendador, o
   • el nuevo comprador, una vez que se ha subrogado.
3. En ambos casos, solo a partir de enero de 2026 (tras el primer año) podrá notificarse la necesidad, y siempre con dos meses de preaviso y obligación de ocupar en tres meses.
4. Si el nuevo propietario no llega a ocupar la vivienda en ese plazo y no hay fuerza mayor, el inquilino puede:
   • pedir volver al piso hasta completar 5 años, o
   • reclamar una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año pendiente hasta ese quinto año, según el criterio establecido por la propia LAU para estos supuestos.

7. ¿Qué margen tiene el inquilino? Posibles defensas y soluciones

Aunque el derecho de necesidad pueda ejercitarlo el nuevo propietario, el inquilino dispone de varias líneas de defensa y de negociación:

1. Comprobar que se cumplen todos los requisitos formales
   Cualquier fallo en:
   • la existencia de la cláusula en el contrato,
   • el plazo del primer año,
   • el preaviso mínimo de dos meses,
   • la identificación del beneficiario y la causa,
     puede permitir oponerse exitosamente a la recuperación.
2. Exigir una necesidad real y acreditada
   La jurisprudencia y la doctrina insisten en que la causa de necesidad debe interpretarse de manera restrictiva. No se trata de un “comodín” para desahuciar a un inquilino incómodo, sino de una situación seria: cambio de residencia por trabajo, divorcio, necesidad de acercarse a familiares dependientes, etc.
3. Controlar la ocupación posterior
   Si el arrendador o su familiar no ocupan realmente la vivienda en los tres meses siguientes a la entrega, se abre la puerta a ejercitar el derecho de reposición o indemnización, lo que en muchos casos lleva a acuerdos extrajudiciales ventajosos para el inquilino.
4. Negociar una salida pactada
   En la práctica, cuando la necesidad del propietario es real, muchas veces se alcanza un acuerdo:
   • plazo razonable para abandonar la vivienda,
   • ayuda en los costes de mudanza o reforma,
   • o incluso una compensación económica que permita al inquilino buscar una vivienda alternativa en mejores condiciones.
5. Ejercer el tanteo o retracto y comprar la vivienda
   Si la economía del inquilino lo permite, puede plantearse usar sus derechos de adquisición preferente para comprar la vivienda y mantenerse en ella como propietario, especialmente en escenarios donde la compra pueda ser interesante a medio plazo.

 

8. ¿Se puede prevenir contractualmente? Cláusulas y estrategias

Cuando se está diseñando el contrato (no cuando ya existe el conflicto) es posible trabajar varias líneas:

• Desde la perspectiva del inquilino
  • Intentar eliminar la cláusula de necesidad del art. 9.3.
  • O, si el propietario insiste, limitarla, por ejemplo, vinculándola a un uso personal concreto muy tasado o incluso planteando que tenga carácter “personalísimo” del primer arrendador. Este tipo de fórmulas puede generar debate jurídico frente a terceros, pero refuerza la posición del inquilino y disuade a compradores que busquen echar pronto al arrendatario.
• Desde la perspectiva del propietario
  • Valorar si realmente se necesita esa flexibilidad y, si es así, redactar bien la cláusula, de forma clara y ajustada a la LAU, para minimizar litigios.
  • Ser consciente de que la causa de necesidad está muy controlada y que su abuso puede traer conflictos, reclamaciones y costes adicionales.

9. Conclusión

En los contratos de vivienda posterior a 2019, la LAU ha reforzado claramente la estabilidad del inquilino: la venta del piso no extingue el contrato y el comprador se subroga en la posición del arrendador durante, al menos, 5 o 7 años.

Ahora bien, la misma ley mantiene una válvula de escape a favor del propietario: la causa de necesidad del art. 9.3, que le permite recuperar la vivienda antes de esos plazos, siempre que se cumplan condiciones muy estrictas.

Y la clave, aunque pueda chocar con la intuición, es que:

Esa facultad no se queda “pegada” al propietario original, sino que se transmite al comprador persona física que se subroga como nuevo arrendador, siempre que la cláusula exista en el contrato y se respeten los requisitos legales.

Por eso, tanto inquilinos como propietarios necesitan un análisis fino del contrato y de los hechos concretos antes de tomar decisiones: vender, comprar, o aceptar marcharse de la vivienda.

Si estás en una situación similar —como inquilino al que le van a vender la casa o como propietario que necesita recuperar la vivienda— es importante revisar:

• el texto exacto del contrato,
• la fecha del arrendamiento,
• quién es arrendador (persona física o jurídica),
• y si la necesidad que se invoca es realmente defendible.

A partir de ahí, se pueden articular soluciones razonables y, sobre todo, evitar sorpresas desagradables.

En Bernáldez & Asociados te ayudamos a analizar tu situación concreta, ya seas inquilino, propietario o comprador, revisar tus contratos de alquiler o compraventa y definir la mejor estrategia jurídica y fiscal en cada caso. Nuestro objetivo es que tomes decisiones con seguridad y sin asumir más riesgos de los necesarios