Sociedades en el exterior: no sirven para todo

Lo que conviene saber antes de constituir una sociedad en el extranjero para invertir en inmuebles

Si te planteas invertir en inmuebles fuera de España, es probable que alguien te sugiera constituir una sociedad en el país de destino. O quizás en un tercer país con una fiscalidad más favorable. La idea tiene lógica: si allí el impuesto sobre sociedades es del 9% o del 10%, frente al 23%-25% español, la diferencia parece evidente.

Constituir una sociedad en el exterior puede tener ventajas reales: protección patrimonial, separación de activos, acceso a determinados mercados, gestión centralizada de inversiones. Pero hay algo que conviene saber antes de dar el paso, porque la normativa fiscal española tiene un mecanismo que puede cambiar por completo los números.

Se llama Transparencia Fiscal Internacional. Está regulada en el artículo 100 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y, para personas físicas, en el artículo 91 de la Ley del IRPF. Y funciona así:

El primer requisito: el control de la sociedad

El primer requisito es el control. Si controlas al menos el 50% de la sociedad extranjera, Hacienda puede entrar a analizar qué rentas obtiene esa entidad. En el Impuesto sobre Sociedades, ese porcentaje se valora teniendo en cuenta también, en su caso, la participación de personas o entidades vinculadas. Y en el IRPF, además, se agregan las participaciones del cónyuge y de los familiares hasta el segundo grado.

El control no se mide solo por el capital social. La norma contempla varias magnitudes: capital, fondos propios, resultados o derechos de voto. Puedes tener el 45% del capital y sin embargo superar el 50% en derechos de voto si hay pactos que lo prevean.

Y en el caso de las personas físicas, el cómputo es todavía más amplio: se suman las participaciones de tu cónyuge y de tus familiares directos o colaterales hasta el segundo grado. Si entre tú, tu mujer y tu hermano sumáis el 50%, el requisito se cumple.

Si no llegas al 50% de ninguna forma, el régimen no se activa. Ni la imputación total, ni la de rentas pasivas, ni ninguna otra consecuencia del artículo 100. El control es la primera puerta: si no se abre, todo lo que viene después es irrelevante. Esto significa que una sociedad participada por varios socios independientes, ninguno de los cuales alcanza ese umbral individualmente ni junto con sus vinculados, queda fuera del régimen. La forma en que se estructura la participación en la sociedad es, por tanto, un elemento relevante de planificación fiscal que conviene valorar antes de la constitución. Pero si llegas, pasamos al segundo filtro.

El segundo requisito: que la sociedad tribute poco

El segundo requisito es la baja tributación. La sociedad extranjera tiene que haber pagado, por las rentas que nos interesan, un impuesto inferior al 75% del que habría pagado en España.

Con el tipo general del 25%, ese umbral está en el 18,75%. Si tu sociedad tributa al 10% o al 9%, está claramente por debajo. Si tributa al 22%, en principio está por encima y el régimen no se activa.

Un matiz importante: la comparación no se hace sobre tipos nominales, sino sobre la tributación efectivamente soportada. Un país con un tipo del 20% que ofrece exenciones o deducciones generosas puede arrojar una carga efectiva inferior al umbral. Y al revés.

Si no hay baja tributación, el régimen no se activa. Pero si la hay, la cosa se complica.

Si la sociedad no tiene estructura real, te imputan todo

Aquí viene el primer golpe fuerte. Si la sociedad extranjera no tiene una organización real de medios materiales y personales para desarrollar su actividad, la norma obliga al contribuyente español a integrar en su base imponible la totalidad de la renta que genera esa sociedad. No solo las rentas pasivas: toda la renta. En la práctica, el efecto es como si la sociedad fuera fiscalmente transparente.

Esto afecta a las sociedades que existen sobre el papel pero no tienen oficina, ni empleados, ni toma de decisiones en el país donde están constituidas. La norma las trata como si fueran transparentes: sus rentas son tus rentas.

Hay dos formas de evitarlo. Una: que la sociedad tenga sustancia real en el país (oficina, personal, operativa). Dos: que su constitución y operativa responda a motivos económicos válidos, o que opere con los medios de otra entidad del mismo grupo.

Si superas este filtro porque tu sociedad sí tiene medios, no estás fuera de peligro. Solo has evitado que te imputen todo. Ahora viene la pregunta siguiente.

Si las rentas son pasivas, se imputan aunque haya sustancia

Este es el punto que más sorprende. Muchos inversores creen que si la sociedad tiene sustancia, la Transparencia Fiscal Internacional no les afecta. Eso es cierto a medias.

La sustancia protege frente a la imputación total. Pero no protege frente a la imputación de determinadas rentas que la norma califica como pasivas. Y aquí está la lista que importa:

Rentas de la titularidad de inmuebles o de derechos reales sobre ellos, salvo que estén afectos a una actividad económica o cedidos en uso a entidades del mismo grupo que igualmente los afecten a actividad económica. En la práctica, si tu sociedad compra pisos y cobra alquileres sin una organización empresarial que explote esos inmuebles como parte de una actividad, esas rentas se imputan.

Dividendos e intereses. Si tu sociedad cobra dividendos de otras participadas o intereses de préstamos, esas rentas se imputan.

Plusvalías por la venta de inmuebles, participaciones o activos financieros.

Cánones, propiedad intelectual y rentas similares.

Operaciones con vinculadas residentes en España de tipo crediticio, financiero o de servicios, en la medida en que generen gastos deducibles en España.

La pregunta decisiva no es si tu sociedad tiene sustancia. Es qué tipo de renta genera. Si genera alquileres, la sustancia no te salva de la imputación.

La excepción: actividad económica real

La propia norma marca la frontera. Las rentas de inmuebles no se imputan cuando esos inmuebles están afectos a una actividad económica.

¿Qué significa eso en la práctica? Que no es lo mismo comprar cinco pisos y cobrar alquileres que montar un hotel con personal, gestión de reservas, servicios de alojamiento y operativa real. Lo primero es renta pasiva. Lo segundo es actividad económica. La norma trata una cosa y la otra de forma completamente distinta.

Lo mismo ocurre con la promoción inmobiliaria: si la sociedad compra suelo, promueve, construye y vende con medios propios, la renta es empresarial activa y queda fuera del régimen.

La diferencia no depende de cómo redactes el objeto social ni de cómo llames a la operación. Depende de la realidad de los medios empleados y de la naturaleza efectiva de la actividad.

Exclusiones que conviene conocer

La norma prevé algunas exclusiones que conviene conocer.

Si las rentas pasivas representan menos del 15% de la renta total de la sociedad, no se imputan. Pero si la actividad de la sociedad consiste en comprar para alquilar, las rentas inmobiliarias serán la mayor parte de la renta y esta exclusión no operará.

La ubicación de la sociedad en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo no neutraliza por sí sola la transparencia fiscal internacional. Ahora bien, la propia ley prevé que el régimen no resulte aplicable cuando la entidad esté en la UE o en el EEE y el contribuyente acredite que realiza actividades económicas, además de los matices que se derivan del Derecho de la Unión y de la jurisprudencia del TJUE. Cada situación exige un análisis individualizado.

Y si la sociedad tiene participaciones significativas en otras entidades (al menos el 5% durante un año, con función de dirección y gestión), los dividendos y plusvalías de esas participaciones pueden quedar excluidos en determinadas condiciones.

¿No se paga dos veces?

No. O no debería, si se documenta bien. La norma prevé mecanismos de corrección: por un lado, se deduce o no se integra, según el impuesto aplicable, el gravamen análogo que haya soportado la sociedad extranjera sobre la renta imputada; por otro, cuando la sociedad reparte dividendos correspondientes a rentas que ya fueron imputadas, la ley evita la doble integración en la base imponible del socio. Además, permite deducir, con determinados límites, los impuestos satisfechos en el extranjero. Estos mecanismos existen, pero su aplicación exige una documentación rigurosa de los impuestos efectivamente soportados fuera de España.

Pero el problema práctico es otro: la imputación te obliga a tributar en España en el ejercicio en que la sociedad obtiene la renta, aunque no hayas cobrado nada. Pagas antes de recibir. Y necesitas documentar con rigor los impuestos pagados fuera para aplicar la corrección. Sin esa documentación, el riesgo de tributar dos veces es real.

¿Y si uso una sociedad española como cabecera?

Algunos inversores plantean usar una sociedad holding española, pensando que la exención sobre dividendos de filiales extranjeras (artículo 21 de la LIS) resuelve el problema. Conviene saber que la no integración de dividendos correspondientes a rentas ya imputadas viene del propio régimen de TFI, no del artículo 21. El artículo 21 entra en juego sobre todo para dividendos y plusvalías de participaciones significativas, y tiene sus propios requisitos, entre ellos que la participada haya estado sujeta a un impuesto análogo con un tipo nominal mínimo del 10%, que no es el mismo test que el de baja tributación de la TFI.

La TFI imputa las rentas pasivas al socio español en el ejercicio en que se generan. Cuando después se reparten dividendos, el propio régimen de TFI evita que vuelvan a tributar en la parte correspondiente a rentas ya imputadas. Pero si el inversor transmite las participaciones de la filial, el artículo 21.5.c) de la LIS excluye la exención sobre la plusvalía cuando al menos el 15% de las rentas de la participada quedan sometidas a transparencia fiscal internacional, con aplicación proporcional si esa circunstancia solo concurrió en parte de los ejercicios de tenencia. En una sociedad que solo alquila inmuebles en una jurisdicción de baja tributación, el 100% de las rentas caen dentro de la TFI, y esa cautela se activa de lleno.

Un riesgo adicional: la residencia fiscal de la sociedad

Hay un riesgo que muchas veces se pasa por alto y que va más allá de la TFI. Si la sociedad extranjera está constituida fuera pero se dirige y controla desde España —porque las decisiones reales se toman aquí, porque el administrador vive aquí, porque la operativa se gestiona desde aquí—, la Administración puede considerar que esa sociedad tiene su sede de dirección efectiva en territorio español y, por tanto, es residente fiscal en España. La consecuencia sería que tributa en España por su renta mundial, como cualquier otra sociedad española.

La ley añade además una presunción especialmente severa para entidades constituidas en territorios de nula tributación o considerados paraísos fiscales, cuando sus activos principales estén en España o su actividad principal se desarrolle aquí. En esos casos, salvo prueba en contrario y acreditación de motivos económicos válidos y razones empresariales sustantivas, se presume la residencia en España. Para el inversor que constituye una sociedad fuera pero la gestiona desde su despacho en Madrid o Barcelona, este riesgo es real y conviene tenerlo presente.

En resumen

Antes de constituir una sociedad en el exterior para invertir en inmuebles, conviene hacerse estas preguntas:

¿Controlo más del 50%? Si sí, el régimen puede activarse. En el Impuesto sobre Sociedades, se suman las participaciones de personas o entidades vinculadas en el sentido del artículo 18 de la LIS. En el IRPF, se agregan además las del cónyuge y familiares hasta segundo grado.

¿La sociedad va a tributar por debajo del 18,75%? Si sí, se cumple el segundo presupuesto.

¿Tiene la sociedad medios reales para operar? Si no los tiene, me imputan toda la renta.

¿Las rentas van a ser alquileres, dividendos o plusvalías? Si sí, me las imputan aunque haya sustancia.

¿El país es miembro de la UE y la sociedad tiene actividad real? Si ambas cosas, la normativa comunitaria puede ofrecer mayor protección, pero hay que analizar el caso concreto.

¿Voy a desarrollar actividad económica genuina? Si sí —promoción, gestión hotelera, operativa real— la renta no se imputa.

La sociedad en el exterior puede tener todo el sentido del mundo para proteger patrimonio, para operar en un mercado local o para desarrollar un negocio con medios propios. Lo que no hace, por sí sola, para el residente fiscal español, es reducir la tributación sobre rentas pasivas inmobiliarias. Conviene saberlo antes de dar el paso.

Bernáldez y Asociados | Abogados y Asesores Fiscales
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal individualizado. Cada situación requiere un análisis específico atendiendo a las circunstancias del inversor.